BPHTB waris dan hibah menurut UU 1/2022: NPOPTKP Rp300 juta, tarif 5%, dan contoh hitungan

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan) tetap terutang ketika rumah atau tanah beralih kepada ahli waris atau penerima hibah. Sejak berlakunya UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD), rumusnya: BPHTB = tarif perda × (NPOP − NPOPTKP). Tarif paling tinggi 5% (Pasal 47 ayat 1). Untuk perolehan karena waris atau hibah wasiat oleh keluarga sedarah dalam garis lurus satu derajat ke atas atau ke bawah, termasuk suami atau istri, NPOPTKP paling sedikit Rp300.000.000 (Pasal 46 ayat 6), dan pemda boleh menetapkan lebih tinggi (ayat 7). Untuk hibah biasa, NPOPTKP yang tertulis di UU hanya angka umum paling sedikit Rp80.000.000 (ayat 5), kecuali perda memberi perlakuan khusus.

Panduan ini bagian dari panduan utama hukum waris di Indonesia.

Unsur-unsur rumus

Hibah wasiat adalah pemberian yang baru berlaku setelah pemberi meninggal, sedangkan hibah berlaku saat pemberi masih hidup. Perbedaan istilah ini memengaruhi NPOPTKP.

Contoh hitungan ilustratif

Contoh 1 — rumah warisan dari ayah kepada ibu dan tiga anak. Nilai pasar Rp1.000.000.000, NJOP Rp850.000.000, NPOPTKP waris daerah itu Rp300.000.000, tarif 5%.

• NPOP = Rp1.000.000.000 (nilai pasar lebih tinggi dari NJOP).
• Nilai kena pajak = Rp1.000.000.000 − Rp300.000.000 = Rp700.000.000.
• BPHTB = 5% × Rp700.000.000 = Rp35.000.000, dibayar bersama oleh para ahli waris yang menerima hak.

Contoh 2 — hibah rumah dari orang tua kepada anak semasa hidup. Nilai pasar Rp800.000.000, perda memakai NPOPTKP umum Rp80.000.000, tarif 5%.

• Nilai kena pajak = Rp800.000.000 − Rp80.000.000 = Rp720.000.000.
• BPHTB = 5% × Rp720.000.000 = Rp36.000.000.

Bila daerah tersebut memberi NPOPTKP khusus untuk hibah keluarga atau pengurangan persentase, angkanya turun. Perbandingan ini menunjukkan mengapa orang tua perlu menghitung sebelum memilih antara hibah semasa hidup dan pewarisan. Ulangi hitungan dengan kalkulator BPHTB waris dan hibah.

Pengurangan dan keringanan dari pemda

Di bawah aturan lama (UU 28/2009 dan peraturan pelaksananya) dikenal pengurangan BPHTB tertentu untuk waris. UU 1/2022 memberi kepala daerah kewenangan untuk memberikan keringanan, pengurangan, pembebasan, atau penghapusan pajak daerah dengan mempertimbangkan kemampuan wajib pajak atau kondisi objek. Dalam praktik banyak kabupaten/kota memberi pengurangan untuk waris dan hibah keluarga, tetapi besarnya berbeda dan bisa berubah. Langkahnya:

1. Cek perda BPHTB terbaru di situs pemda atau JDIH daerah.
2. Tanyakan formulir permohonan pengurangan di Bapenda.
3. Lampirkan bukti hubungan keluarga, akta kematian, dan bukti ahli waris.
4. Ajukan sebelum membayar, karena pengurangan setelah pembayaran biasanya lebih rumit.

Kapan dibayar dan dokumen yang diperlukan

BPHTB dibayar sebelum peralihan didaftarkan. Untuk hibah, PPAT hanya dapat menandatangani akta setelah BPHTB dibayar; untuk waris, kantor pertanahan meminta bukti pembayaran saat pendaftaran turun waris. Dokumen yang lazim:

• SSPD BPHTB atau formulir elektronik daerah;
• fotokopi sertifikat dan SPPT PBB tahun berjalan (lunas);
• KTP dan KK penerima, akta kematian (waris), bukti ahli waris;
• akta hibah atau draf akta (hibah).

Urutan lengkap ada di balik nama sertifikat tanah warisan.

Kesalahan yang sering terjadi

• Menganggap rumah warisan bebas BPHTB. Yang bebas adalah PPh, bukan BPHTB; lihat PPh warisan dan hibah.
• Memakai NJOP lama padahal Bapenda memakai nilai pasar atau NJOP terbaru.
• Mengira NPOPTKP Rp300 juta berlaku untuk hibah biasa. UU hanya menyebut waris dan hibah wasiat.
• Mengurus APHB tanpa menghitung pajak. Bila satu ahli waris mengambil rumah dan membayar kompensasi kepada saudaranya, bisa muncul BPHTB dan PPh tambahan atas bagian yang beralih.

Contoh 3: membandingkan tiga jalan untuk rumah yang sama

Orang tua ingin rumah bernilai pasar Rp900.000.000 akhirnya dimiliki anaknya. Asumsi ilustratif: tarif 5%, NPOPTKP waris dan hibah wasiat Rp300.000.000, NPOPTKP umum Rp80.000.000, tidak ada pengurangan daerah.

Selisih pajak hanya satu pertimbangan. Hibah memberi kepastian lebih cepat tetapi dapat diperhitungkan sebagai warisan (KHI Pasal 211) dan dibatasi 1/3 harta; waris mengikuti bagian semua ahli waris. Bila daerah Anda memberi NPOPTKP khusus untuk hibah keluarga, selisihnya mengecil.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah setiap ahli waris mendapat NPOPTKP sendiri-sendiri?

Umumnya NPOPTKP diterapkan per objek pajak (per perolehan), bukan per ahli waris. Tanyakan Bapenda setempat, karena aturan daerah bisa berbeda.

Bagaimana bila ahli waris adalah cucu atau saudara?

NPOPTKP khusus dalam Pasal 46 ayat 6 hanya untuk keluarga sedarah garis lurus satu derajat (orang tua dan anak) serta suami atau istri. Cucu dan saudara umumnya memakai NPOPTKP umum kecuali perda menentukan lain.

Apakah BPHTB waris harus dibayar dalam batas waktu tertentu?

UU tidak menetapkan batas waktu umum untuk waris, tetapi BPHTB terutang sejak peralihan didaftarkan. Menunda pendaftaran berarti nilai pasar dan NJOP bisa naik.

Bisakah BPHTB dicicil?

Beberapa daerah mengenal pengangsuran atau penundaan untuk keadaan tertentu. Tanyakan ke Bapenda.

Apakah BPHTB bisa dikembalikan bila ternyata kelebihan bayar?

Umumnya bisa diajukan permohonan pengembalian kelebihan pembayaran ke Bapenda dengan bukti pendukung. Prosesnya memakan waktu, jadi lebih baik minta penelitian nilai sebelum membayar.

Sumber resmi

• pasal.id — UU 1/2022 — teks Pasal 44, 46, dan 47 UU HKPD
• JDIH BPK — UU 1/2022, PP 35/2023, dan perda pajak daerah
• Kementerian Keuangan — DJPK — informasi pajak daerah
• Kementerian ATR/BPN — syarat pendaftaran turun waris dan hibah